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自住房商品化变革以来，住房商品属性越来越强，对于大多数人来说，要拥有住房就需要购买。 根据相关数据统计，由于国人有着勤劳节俭优良习惯，以及受“有房才有家”的理念影响，我们的住房拥有率位居世界前茅。 但是，随着房价不断上涨，购房的事让年轻人和长辈们操碎了心，大多数人想要全款购房显然比较吃力，所以，父母们帮着凑首付，子女负责月供，已成为当下购房常见的形式。 ![]()
在购房贷款过程中，无论是自住贷款购房，还是投资贷款购房，都会考虑怎样做才会更划算。虽然说，贷款购房已非常普遍，操作流程也非常娴熟，但你真的吃透了房贷吗？如何向银行按揭房贷最省钱呢？ 笔者有幸结识了一位银行朋友，从她那里详细了解和学习了房贷方面的知识，下面我们就带着这个话题：还房贷“越长越好”还是“越短越好”？银行员工：不少人白送钱。一起来看看吧。 一、两种常见还款方式，选哪个好？在买房贷款时，我们会签订房贷合同。合同里有两种还贷方式供你选择：等额本金和等额本息。 两种还款方式虽然只有一字之差，实际上在整个还贷期内，利息却差了不少。 ![]()
等额本金：在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少。 简单地说，等额本金还款方式，每月的本金是固定的，而利息是按照一定比例递减。借款人在开始几年还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数则越来越少。 等额本息：先算出整个还款期内的总利息，然后再与总本金相加，最后平摊到每个月，如贷款30年，本金100万，利息100万，那么每个月的还款额就是（100万+100万）/360个月。 等额本息每个月的还款额度都是固定的，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。由于未付利息也会产生利息，所以，最终支付的利息就会多出不少。 对于购房贷款的大多人来说，应比较倾向于采取等额本金还款方式，利息偿还少嘛，但是在现实借贷中，银行给你的格式房贷合同基本会选择默认等额本息，也就是说，我们别无选择。 ![]()
二、还贷期选择“越短越好”还是“越长越好”？买房是为了投资，目标就是为了多赚钱，毫无疑问，能全款就不要选择贷款。理由如下： 一是在转卖时比较麻烦，需要处理贷款方面的问题； 二是难找到跑赢房贷利率的投资项目，而且转手房子时，很多银行会按合同收取1-3个月的违约金，不能做到利润最大化，这些钱相当于白送银行。 当然，也不是所有买房投资的人都能做到全款，如果一定要贷款的话，就选择等额本金。如果只能选择等额本息的话，采取“长贷短还”的方式，贷款期尽量贷长，能贷30年就别贷20年，然后在最短时间还清贷款，如1-2年以内。这样可以尽可能的提升你的利润。 ![]()
买房是为了自住，选择等额本金和等额本息都面临一个共同问题，那就是按揭贷款时间越短，利息越少，反之利息越多。 我们以常见的等额本息为例说明，纯商贷100万，以新公布的LPR基础利率4.85%算： 贷款10年，月均还款1.05万，利息总额26.4万，总利息占总本息的20.89%； ![]()
贷款30年，月均还款5276元，利息总额90万，总利息占总本息的47.36%，比较接近本金额。 ![]()
通过数字对比，30年期比10年期高出一大截利息，足足高了90万-26.4万=63.6万，这可是一大笔资金。不过，这仅仅是数据上的，我们千万不要忽略了通货膨胀这个因素，如果把M2这个因素放进去一并考虑，还会是这样的结果吗？ 按照过去M2（货币供给）增速与GDP增速的比值来算，贷款利息90万基本上就相当于30年前的10万左右，即使考虑到未来M2和GDP增速放缓因素，估计也不会超过15万，所以，这样算来，这90万利息在未来30年内，根本就是“很少”的钱。其实，这个理论在过去生活中我们也感触颇深。 ![]()
不说时间久远了，如10年前，在一般城市的一只土鸡蛋0.5元吧，现在1.5元也很正常。 在30年前，在很多城市1-2万能买一套房子，如果按贷款买房算的话，每月就还几十元钱，在当时可能不算小数目，压力算比较大的，但是，如果一直还款到今天的话，这几十元相对你的收入来说，基本上可以忽略不计了。为此，如果我们刚需购房贷款能贷多久就贷多久，否则，就相当于白白送银行钱了。 ![]()
所以，业内常有一句话：“房贷，是一名普通人一生中能从银行获取的最大笔贷款，也是最大福利”，仔细想想，难道不是吗？
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发表于 2019-9-25 18:17
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发表于 2019-10-15 16:00
发表于 2019-12-20 19:28
