开发商欺人太甚，马村法院胡乱作为，业主维权艰难！

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关于法院支持开发商确认商品房买卖合同无效的反映材料

反映人：王顿，男，1959年9月19日出生，汉族，住焦作市马村区荔湾花园4号楼东单元2层西户。电话： 13137913079。
    案件简介：

焦作市煜城房地产开发有限公司与反映人于2009年2月13日签订《商品房买卖合同》，反映人按照约定支付了前期房款，后续的房款按照约定以公积金分期支付的方式进行支付。由于煜城公司未办理相应手续，致使反映人无法办理公积金贷款手续，致使反映人至今未办理房产证。2018年6月12日，煜城公司向法院提起诉讼，要求变更双方签订的《商品房买卖合同》，一次性支付剩余房款及利息。反映人也进行了反诉，要求办理房产证及逾期办理房产证的赔偿，案件开庭后，法院专门进行释明认为合同无效，煜城公司表示赞成并要求支付合同无效后腾出房屋，并支付房屋使用费。2018年11月9日，马村区法院判决确认合同无效，驳回煜城公司及反映人的诉讼请求。

反映人收到判决后，非常气愤，决定通过新闻媒体报道此事，在向法院寻求解释的同时，本人也对此案向其他法律部门进行咨询，现综合所有意见如下：

一、煜城公司恶意诉讼违背诚信，在房价大幅上涨的今天，借用合同无效的司法手段来达到再次高价出售房屋的目的

马村法院向本人及煜城公司于庭审后主动释明双方签订的《商品房买卖合同》无效，煜城公司也主动请求法院认定合同无效并变更诉讼请求，上述行为变相的鼓励了煜城公司滥用诉权、恶意诉讼，偏离了诚信原则这一正能量社会效应。日前，《澎湃新闻》转载由《法制日报》针对开发商在房价上涨后恶意诉讼遭驳回的专题案例，对滥用诉权违背诚信原则的开发商确认买卖合同无效进行否定性的评价。在司法诚信制度如此健全的今天，基层法院生硬机械的按照本为保护购房者利益的而设立的司法解释来确认合同无效，在房价大幅上涨的今天，如此判决严重损害购买人的利益，起不到良好的社会效果。

二、马村法院判决确认《商品房买卖合同》无效，显系错误

1、马村法院的判决违反了处分原则。

马村法院虽然认为合同无效并对双方进行了释明，但本案本人及煜城公司在诉讼中均未提出要求法院作出确认合同无效的诉讼请求，马村法院却在判决书中第一项“确认”本人及煜城公司签订的《商品房买卖合同》无效。法院“确认”某种法律关系是否有效，应当依照原告及反诉被告的请求作出确认之诉的判决。而本案原告提起诉讼请求变更合同支付赔偿，反诉原告提出的是办理房产权属证书及赔偿逾期办理证书的赔偿，属于诉讼种类中的给付之诉。马村法院“确认”双方签订的合同无效的行为，属于确认之诉的范围，其行为侵犯了本人处分自己权益的诉讼权利，且明显违反了民事诉讼法中的处分原则。马村法院的判决结果明显超过了法院应当审理和判决的范围，明显存在错误。

2、马村法院的判决，适用法律错误

本案中本人及煜城公司签订的《商品房买卖合同》属于有效合同。

首先，双方签订的《商品房买卖合同》不属于商品房预售合同。马村法院认为：“商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。”另外，马村法院认为双方签订合同的时间晚于交房的时间，就确定合同实质是商品房预售合同。马村法院的上述意见，明显存在错误。本人购买房屋时房屋已经建成，不属于未建成的房屋。双方约定交房时间晚于合同签订时间，本是给予本人分期分批支付房款后交付房屋的正常的合同履行内容和逻辑思维，不能仅以交房晚于合同签订时间就强行认定为房屋预售。而且双方签订的合同名称也是《商品房买卖合同》，不是《商品房预售合同》。另外，本人在搬入房屋至今已经长达九年，双方已经履行了合同的主要内容。双方签订的《商品房买卖合同》并不符合商品房预售合同的概念和范围，马村法院混淆了二个合同的性质将合同性质笼统的归类为商品房预售合同，于法无据。

其次，马村法院针对本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，而不是本解释第二条规定。本人与煜城公司签订的《商品房买卖合同》具备商品房买卖合同的形式要件，应当认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，双方所签订的内容只要符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，双方签订的合同已经具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的内容且已经向煜城公司交纳大部分房款，煜城公司已经按照约定交付了房屋，故双方签订的《商品房买卖合同》不属于商品房预售合同。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的立法目的就是为了保护购房者的合法权益，司法审判实践中在购房者未主动提出合同无效的前提下，人民法院不宜主动适用。本案中，马村法院主要依据该司法解释作为判案依据，也违反了该解释的制订精神。

反映人：

二〇一八年十一月十九日

子一科学

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对判决不服可以上诉至中级法院。