农商行违规放贷致受害人上千平米房产被强拍

浪人海德畏

2020 年最后一天，央行发布文件限 制各银 行 房地产信 贷占比上限，从此给全国所有银 行都画上了一道红线。不少人对这一新规拍手叫好，认为早就应该限 制银 行与房地产的“恋情浓度”了。确实，关于银 行针对房地产行业违规放贷的案例可不在少数，家住山东潍坊的于玉珍女士也因遭遇此类事情而深陷其中。

于玉珍，山东潍坊人，身 份 证号37070319720725XXXX，她本人愿意为本文内容真 实性承担全部法 律责任。



2011年1月5日，于玉珍先后与潍坊华建房地产开发有限公 司（以下简称“华建房地产公 司”）签订14套房屋<<商品房认购协议>>该房产坐落于新华路4220号嘉汇财富大厦。14套房屋均与华建房地产公 司签订了书面的购房合同且交付了全部房款，自购 买之日起至今一直在使用该房屋。2015年3月份前后，于玉珍多次向华建房地产公 司提出办 理房产登记手续并交纳了契税及房屋维修基 金等相关的税费。




于玉珍房屋消防验收以及使用期间各项水电物业、取暖等各项费用收据

潍坊农商行违规放贷造成房屋被行使抵押权

2013年底，华建房地产公 司在于玉珍不知情的情况下，擅自将包括于玉珍所购房屋在内的整栋楼以“在建工程”的名义，向潍坊农村商业银 行股份有限公 司抵 押 贷 款。此后因华建房地产公 司到期未能偿还贷 款，潍坊农村商业银 行股份有限公 司向奎文区法 院提起诉 讼，奎文区法 院于2017年2月24日作出（2016）鲁0705民初2977号民事判 决，判 决确定潍坊农村商业银 行股份有限公 司有权对华建房地产公 司名下抵押物（坐落为奎文区新华路4220号嘉汇财富花园财富大厦商住楼）依法行使抵押权。

首先，银 行在放贷前本大厦已不是在建工程而是已经交付使用的合格工程有消防验收等证明材料，况且农商行的分支机 构设立在本大厦一楼，银座佳驿连 锁酒店也已在本大厦正常营业，很多家公 司也已在本大厦注册经营。在建工程无疑是正在建设的工程，大家说此时的大厦是在建工程吗？肯定不是在建工程。那到底是谁在作假呢？银 行为何不做好贷前的实地考察义务呢？

其次，2013年9月29日，奎文农商行发放此贷 款是在华建公 司无力偿还的情况下，银 行为了完成放贷指标达到放贷规模，或是为了完成贷 款回收指标，伙同华建公 司‘作 弊’以放此贷 款，将已交付使用的房产错误的适用于“在建工程”而发放贷 款，从而改变用途，用于偿还2010年华建公 司所欠贷 款，可谓是一箭三雕，既达到了放贷目的，又达到了收贷目的，同时又解决了华建公 司的资金无力偿还问题，这里边到底有多少利益纠葛呢。银 行却回应说当时是为了不使国 家财产损失而不得已把钱再次放贷给华建房地产公 司，真是这样为国 家考虑的吗？后面大家详细看一下银 行是如何 光 明正大的、顺理成章的在所谓的“符合程序”的幌子下让国 家财产遭受更大损失。

奎文农商行办 理抵 押 贷 款本无可厚非，但是在2013年9月26日之前于玉珍已经从华建公 司购 买但未办 理权属登记的房产被其进行了抵押。总之奎文农商行贷前、贷中、贷后不严格审 查跟 踪，未对贷 款抵押物的权属进行严格审 查，违法、违规放贷最终导致国 家财产损失，银 行出现风险，导致于玉珍已经购 买的14套房产被错误抵押的问题。

奎文农商行为规避风险违规转让债权

得知 法 院公告预拍卖该房屋的消息后，于玉珍等业主到奎文农商行讨要说法，行领 导组 织业主开 会并在会上说：“只要2014年 前业主购 买的房屋，就保证你们的财产不受损失”（有会 议视 频证明材料）。此承诺也认可了业主在2014年已购房的事实，但是会后银 行立即密谋将此债权“顺理成章的通 过合法的程序”转让给了山东鸿福投资公 司，再次蒙骗了业主们。当时山东鸿福投资公 司仅仅成 立壹个月，而注册资金也仅有300万元，银 行竟然把价值几千万元的债权转让给该公 司，这到底存在多少不可告人的秘密呢？

既然是银 行以在建工程抵 押 贷 款，这整栋楼是163户，潍坊农商行为何有选择性的只给贷 款买房户解除抵押，而于玉珍等全款买房户不给予解除抵押？这是损害全款买房户的利益而保证银 行业绩不受损失。银 行应该时刻跟 踪抵押物的变动，做到监 管义务，华建房地产开发公 司卖出一套房屋银 行应随时将该套房屋解除抵押，但是银 行为了满足抵押条件而恶意不给予随时解除抵押，不只瞒天过海的欺 骗了老百 姓而且最后造成国 家财产更大损失。

潍坊银保监局至今未公布对潍坊农商行这种严重违规行为的处理意见。




法 院对执行 房产不调査，对同一案 件事实作出不同裁决

潍坊农商行对已销 售的房屋，未予审慎审 查（有银保监局调 查意见书证明材料）存在过失，因此抵押登记无效。于玉珍买房在先银 行抵押放贷在后，虽然房产未登记过户在于玉珍的名下但并非是她的责任，银 行取得该抵押权属恶意取得。于玉珍多次向奎文法 院反映要求其重审并撤销2977号判 决，法 院工作人员口头说汇报解决但汇报了近2年了依然无果。

2977号民事判 决生效后，潍坊农村商业银 行股份有限公 司将对华建房地产公 司享有的全部债权转让给山东鸿福投资有限公 司。山东鸿福投资有限公 司受让该债权后向奎文区人 民法 院申请强 制执行，2019年8月奎文法 院公告后，于玉珍才知道所购房产被违法抵押，且即将面 临拍卖的事实。于玉珍立即向奎文区人 民法 院提出案外人执行异 议，要求立即查清事实停止执行，同时向奎文区人 民法 院提交了于玉珍与华建房地产公 司签订的书面买卖合同及交款转款凭证、长期占有使用该涉案房屋及向华建房地产公 司交纳 税费及请求办 理房产登记的全部证据材料。

但没想到的是，奎文区法 院承办法 官在接到于玉珍提出的案外人执行异 议后，在未进行实地考察，未依法组 织听证程序、未就于玉珍提交的相关证据进行审 查的情形下，直接以申请执行人山东鸿福投资有限公 司对涉案标的及涉案房产享有抵押权且有权优先受偿为由，裁定驳回了于玉珍提出的异 议请求。

让于玉珍感到不能理解的是，和于玉珍情况完全相同的业主宋建玮却得到了法 院不同的裁决。 2020 年5月，潍坊市奎文法 院做出了1О81号民事判 决和同年8月份中级人 民法 院作出了4229号民事判 决书，两次判 决均不得强 制执行宋建玮的房屋。

据于玉珍反映：宋建玮的判 决依据是<<最高人 民法 院关于人 民法 院办 理执行异 议和复议案 件若干问题的规定>>第二十八条规定，而她本人的房子也完全符合第二十八条规定。同样的购房人同样的案 件事实，如今却面 临两种截然不同的结果,这怎么能老百 姓对法 律信服？于玉珍多次给法 院领 导写信，要求纠正错误，停止强 制执行，法 院方面不但均无回应，反而加快了推进强 制执行的步伐。

根据<<最高人 民法 院关于人 民法 院办 理执行异 议和复议案 件若干问题的规定>>第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异 议，符合下列情形且其权 利能够排除执行的，人 民法 院应予支持：（一）在人 民法 院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人 民法 院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人 民法 院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办 理过户登记。于玉珍房屋的权 利完全符合上述规定，相关证据确凿、充分！

事到如今，于玉珍的合法财产被法 院拍卖已成既定事实，价值上千万的合法财产顷刻间灰飞烟灭。于玉珍恳 请有关部门给予重视，明察秋毫，让正义得以伸张，让法 院下达的错误判 决能够被及时纠正，不要在错误的道路上越走越远！