焦作马涧嘉苑“无证物业”收费争议引发业主维权风暴

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        近日，居住在焦作市解放区马涧嘉苑小区的业主反映，因物业费及小区停车费暴涨问题，该小区居民与无证经营的“山寨物业公司”陷入激烈冲突。这一事件的**源于开发商关联的“物业公司”单方面宣布升级道闸系统并大幅提高停车费，引发业主对收费合法性、物业资质及公共权益归属的质疑。随着矛盾激化，业主与物业方的对峙已持续旷久，甚至多次报警处理，但直至目前，相关问题仍未得到合理解决。

        马涧嘉苑小区由焦作万豪置业有限公司开发，2011年该项目因非法占用耕地被《河南日报》等媒体曝光，并被列为河南省十大非法占田案之一。尽管最终通过补缴土地出让金将二十亩土地转为商品房用地，但开发商未完成房产证办理，导致二百余户业主至今无法获得合法产权。
        更为复杂的是，万豪置业创始人许运明因与一外地建筑公司的合作纠纷败诉，马涧嘉苑土地证被法院查扣，直接导致其名下企业破产，许运明本人也成为失信被执行人。这一系列历史问题为今日的物业纠纷埋下伏笔——由于开发商资金链断裂，小区长期由许运明家族成员自行管理，形成“家族式物业”模式。

        2024年5月29日，小区贴出的《道闸升级通知》点燃了业主怒火。根据“新规”，固定车位年费从100元暴涨至500元，非固定车位360元，连电动三轮车也需缴纳100元年费。业主王先生愤慨表示：“过去100元能进两辆车，现在装个道闸、雇两个保安就敢翻五倍收费？周边小区物业费才每平米0.35元，我们却被翻倍收取！”更令业主不满的是，收费主体为许运明妹妹经营的“物业公司”是个“山寨物业”，既未在市场监管部门注册，也未与业主签订正规合同，仅以“卫生管理费”名义开具无公章收据。


        居民张女士更是气愤：“所谓停车位全是公共区域，物业根本没有产权。他们出租公共车位牟利，车库业主还要交100元抬杆费，连电动车充电都涨到一晚上6元！”多位业主证实，小区监控系统老化、电瓶失窃频发、草坪漏电等问题长期得不到解决，许运明家族控制的“物业公司”却将公共收益收入囊中。法律人士指出，根据《民法典》第275条及《物业管理条例》第54条，   

占用业主共有道路的车位属全体业主共有，收益应优先用于补充专项维修资金或经业主大会决定用途，物业擅自定价收费涉嫌违法。
        冲突爆发后，小区门口经常出现许运明家族成员与业主对峙的情形。许运明虽因中风行动不便，但仍坚持宣称“地皮属于许家”，其子许峰豪则称“小区是我家建的……”。这种将开发权与物权混为一谈的态度激化矛盾。业内人士表示，开发商完成房屋销售后，小区土地使用权已通过公摊面积转移给全体业主，许家所谓“地皮所有权”毫无法律依据。


        开发商许运明及其关联企业的经营历史，为矛盾的爆发埋下伏笔。其家族成员以“安保居”名义运营的物业公司，既未在市场监督管理部门注册备案，也未与业主签订正式服务合同，仅以“卫生管理费”名义收取费用，这种无资质、无合同、无公示的“三无”经营模式已涉嫌违法。更严重的是，“物业公司”将小区公共车位收费作为家族敛财工具，完全背离《民法典》第二百七十五条“占用业主共有道路的车位属于业主共有”的立法精神，这种将公共收益私有化的行为已构成对业主共有权的侵害。
        马涧嘉苑所在的上白作街道办事处作为基层治理主体，在此事件中屡遭诟病。居民曾多次拨打12345热线，均被街道办事处推诿至马涧村委会，而村委会坦言无力解决。《物业管理条例》第五条规定“街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会选举”。国家住建部《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》明确，街道办应指导成立业委会并监督物业企业，对违规收费行为负有查处责任。
        显然，街道办未能履行法定职责，导致矛盾持续发酵。当业主通过12345热线反映问题时，若基层政府能及时启动“枫桥式”矛盾化解机制，组织住建、市场监管、公安等部门成立联合工作组，本可避免矛盾升级。根据《物业管理条例》第四十八条，房地产行政主管部门本应主动介入调查物业资质问题；市场监管部门依据《价格法》对无证收费行为进行查处；公安机关对物业人员辱骂业主、阻碍警务等行为更应依法处置。但现实是，多部门协同治理机制的失灵，使得违法物业得以长期存在。

        根据《河南省物业管理条例》，即便无法立即成立业委会，也可由街道办牵头组建物业管理委员会代行职责。然而，当前二百余户业主中仅有六十余户参与筹备会议，远未达到法定比例。居民赵女士坦言：“很多业主因房产证无望早已搬离，留守住户又以老年人为主，组织难度极大。”
        业主王先生痛心疾首：“我们不是拒绝缴费，而是要求明白消费。”居民张女士的诉求更具代表性：“停车费收取应当取之于民、用之于民。”这些朴素诉求恰恰印证了《物业管理条例》第四十一条“物业收费应质价相符”的立法本意。
        面对乱局，业主们开始寻求法律途径，部分业主收集了历年卫生费收据、停车费转账记录等证据。

        焦作市马涧嘉苑小区物业费矛盾的激化，折射出基层社会治理中物业管理领域的深层困境。这一事件中，开发商背景复杂、物业主体合法性存疑、业主权益长期受损、基层政府履职缺位等问题交织，暴露出民生领域“最后一公里”的治理漏洞。透过这一案例，基层政府的角色定位、法律规范的执行力度、业主自治能力的培育等问题均值得深入探讨。
        破解物业乱象需要构建多元共治格局，基层政府应当主动担纲“组织者”角色。对无证经营的“黑物业”坚决取缔。再者，业主自治能力的培育至关重要。根据《业主大会和业主委员会指导规则》，即便暂无法成立业委会，街道办事处也可牵头组建物业管理委员会代行职责。
        马涧嘉苑物业纠纷更深层的警示在于：民生无小事，物业纠纷往往成为基层社会矛盾的**。
当基层政府真正将“枫桥经验”内化为行动准则，当市场监管部门对违法收费亮出执法利剑，当业主群体学会用法律武器捍卫权益，“许氏物业”式的乱象终将失去生存土壤。毕竟，在法治社会的框架下，没有任何一个“土皇帝”可以凌驾于法律之上，也没有任何一起民生纠纷应该成为基层治理的“死结”。（高新 亚星）
编辑：娟子